ЭКВИТИ (или пособие как стать есквайром)

После долгих и нудных разговоров про ЭТО, мы решили таки заняться тем о чем думает денно и нощно любой американец или любой длугой человек, который находится на территории этой страны достаточно продолжительное время. То о чем пойдет речь, называется

"Эквити" (Equity).

Любой американский школьник скажет вам, что это такое, в учебниках математики подробно объясняется что такое Mortgage (Ипотека), что из себя представляют разные виды взятия долга под процент, как вычислять этот процент, как посчитать , сколько ты будешь платить в месяц, и как эти выплаты зависят от федеральной ставки рефинансирования. В учебнике есть примеры и задачки - видел собственными глазами. Как вы поняли, единственное слово, которое я не смог перевести - это Equity, потому что при социализме такого слова не было.

Equity - это то что у тебя есть за душой, это можно продать, но живыми деньгами не является. Как правило это недвижимость, а еще точнее, стоимость недвижимости минус долг за нее. Святой долг любого американца - увеличивать свою эквити любыми доступными для него средствами. У кого эквити больше - тот и молодец.
Твоя эквити увеличивается как правило 2мя способами - ты взял кредит на дом и потихоньку за него выплачиваешь, т.е. твоя нулевая эквити начинает обрастать тонкой прослойкой жира.
Второй вариант - ты купил дом, а он через 3 года подорожал в три раза. Твою эквити пучит и таращит, твое благосостояние увеличилось на треть миллиона хоть ты ничего и не делал, и все банки тебя любят, потому что ты - самый настоящий буржуин. Причем твой долг при этом - явление второстепенное. А он у американцев - большой. Миллионы людей живут в долг. Средний долг американской семьи - 80 тыщ долларов. Что в полтора раза больше чем было 4 года назад. Такое отношение к долгу на фоне отсутствия экономической депрессии и наличия дополнительных рабочих место начали приводить к пузырям на рынке недвижимости в густонаселенных и развивающихся регионах страны. В основном это калифорния и восточный берег (Нью-йорк, Бостон, и как это не печально, Вашингтон).

Тем не менее жить где то надо, и через 4 года нахождения в стране вопрос стал ребром: либо продолжать снимать желье по медленно ползущим вверх ценам, либо думать о покупке дома, где цены скачут просто бешеными темпами, и, с одной стороны можно купить этот дом в тридорога в надежде что он будет расти в цене дальше (что есть гут) либо подвергаться риску что он в цене расти перестанет и пузырь лопнет, и цены упадут на жилье вместе с ценой на твой дом и в итоге ты выплачиваешь сумасшедшие деньги за то чего у тебя нет (что есть совсем плохо).

Из вышеперечисленного можно догадаться, что решение это тяжелое, нервное и затратное. Решение было принято, что надо покупать жилье, а не рентовать, потому как жить в подвешенном состоянии тоже неприятно.

I

Реально поиск чего купить начался за 10 месяцев перед покупкой того, что мы в итоге купили. Эти 10 месяцев нужны были для того чтобы разобраться со своими жилищными комплексами и понять реальную картину происходящего на рынке и в собственной голове вообще и в процессе обретения жилья в частности. В самом начале было очень смутно понятно, чего мы, собственно хотим.
Исследование показало, что существует 2 варианта развития событий: либо дом получше, но до работы подальше (маленькие, но по три), либо дом похуже, зато расстояние до работы поменьше (большие но по пять). После долгих мучений, был выбран вариант номер 2. Исследования происходили на совершенно диком рынке, где за любой кусок недвижимости развертывается куликовское сражение. Цены на недвижимость идут в психическую атаку. Каждый день заходя в интернет с целью посмотреть почем дома, видя цены, думаешь "У них что с головой? Кто эту рухлядь купит за такие деньги" Эта рухлядь уходит на следующих выходных за цены 10-20 тыщ выше предложенной, и ты понимаешь что твои представления о ситуации не соответствуют действительности, и на следующий день все повторяется с уже другим домом. Все участники рынка называют ситуацию "абсурдной", но ничего поделать не могут, потому как другой недвижимости нет, она на всех одна и та же.

Еще один фактор, который стимулировал высокие продажи недвижимости - низкие процентные ставки. Это позволило всей стране "перефинансироваться" т.е. переоформить долг на свои дома под меньший процент. Освободившиеся деньги ушли в экономику и покупку другого жилья, что стимулировало резкий подъем цен. На момент написания этих строк, процентная ставка растет 2й год, но это почему то никак не останавливает рост цен. Рынок разогнался и не вникает голосу разума, умники в газетах рассуждают о скором лопании пузыря, но этого почему то не происходит. Цены продолжают ползти вверх. На самом деле это подкладывает неприятную мину замедленного действия под американцев, потому как заемная индустрия придумывает все более изощренные схемы, чтобы люди покупали еще болььше, например, дают возможность держать низкий процент в течение первых, скажем, 5ти лет, а потом человек обязан платить в соответствии с текущей ставкой рефинансирования. Что означает, что человек, который купил дом год назад, и сейчас сводит концы с концами, чтобы платить ещемесячно проценты в надежде на лучшую жизнь через 5 лет, через 4 года увидя как его месячные выплаты ВДРУГ увеличились в 2 раза (потому что ставка постоянно увеличивается) может просто напросто объявить банкротсво. И речь тут идет о миллионах людей, которые играют в такие опасные игры со своим семейным бюджетом.

Понятно, что несмотря на общий фон высоких цен, цены разделяются на "высоковатые" и "очень высокие". Как ни странно, главный критерий в выборе жилья американцами - школа. Существуют постоянно публикуемые рейтинги школ, за которые все трясутся. Иными словами хорошо или плохо напишут годовую контрольную сегодня в школе зависит взлетят или нет весной цены на жилье в этом школьном округе. Школа, несмотря на ее бесплатность играет фундаментальную капиталистическую роль - если ребенок учится в хорошей школе, значит выше вероятность что он не только поступет в хороший вуз, но и может там учиться либо бесплатно либо со скидкой. А в Америке, в отличие от России высшее образование напрямую транслируется в высокую з\п. Объявлений про грузчиков с в\о без в\п здесь нет. Так же, если ты прочитал что школа хорошая, значит ты уже знаешь, что твоими соседями будут белые и китайцы. Если школа плохая - черные и мексиканцы. Все это очень упрощает выбор, потому как школа репортует не только оценки, но и расовый состав учащихся. Таким образом, легко понять какой уровень преступности и какие здесь цены на жилье просто глядя на школьную статистику.

II

Квартиру пришлось покупать в три захода. Первый был разведкой боем: наше предложение было на 10 тысяч выше начальной цены, но дом ушел по цене на 30 тысяч дороже. Этот опыт дал знания, позволившие сократить разницу между нашим предложением и окончательной ценой дома во втором заходе (речь идет о попытке купить другой дом) до 2 тысяч.

Ходить просто так по домам и рассказывать о том что ты его готов купить не имеет никакого смысла - тебя никто не будет слушать. Нужно ходить с бумажкой на которой будет написано что банк готов тебе дать эту кучу денег, и вообще ты парень что надо, самый надежный покупатель на свете. Дальше - риэлтор. Практика показала, что это существо совершенно бесполезное для поиска жилья. Оно пригодится в тот момент когда, его (жилье) уже найдено и его надо покупать. Конечно риелтер лучше знает, как победить, и деньги которые ты предлагаешь не единственный фактор влияющий на успех операции. С другой стороны, риэлтеры бывают тоже разные. Например, есть риэлтеры которые до сих пор думают, что они нужны в основном для поиска жилья. Такие на этом придурочном рынке просто бесполезны - эти люди доинтернетной эпохи, им отдаешь процент, при этом непонятно что ты имеешь взамен.

III

Третий заход оказался победным. Победа может быть и пиррова, но тем не менее. Это и есть то за что боролись. Классическое строение в америке представляет собой нечто, что в России обычно называют дачей. Протыкая стену пальцем начнаешь нервно размышлять, за что отдал несметные сотни тысяч. Чувствуешь себя весьма неуютно, когда предыдущая хозяйка рассказывает как она покупала этот же самый дом по цене в 2.5 раза ниже 5 лет назад. Но куда деваться. Замечая всевозможные недостатки, кажется, что повторись оно сначала вынужден будешь сделать тоже самое, ибо никто не виноват, что твои представления о жилье отличаются от представлений в этой стране в этом году.

IV

Теперь от грустного перейдем к веселому. В отличие от России, с факта продажи жилья кормится туча разнообразного народу. Т.е. ты не только даешь кучу денег банку, ты еще раздаешь деньги всевозможным подсосникам, обойти который никак не удается, потому что такие правила.

Итак кому мы платим за право стать частником. Начинаем загибать пальцы:

Краеугольный персонаж в этой истории - mortgage broker, потому что именно через этого человека вы получаете единственное что вам так не хватает для получения дома - деньги. Он занимается тем что обещает кредиты разных банков разным людям, манипулируя при этом банками, процентами и людьми. Делает он это на потоке, а к банковским кредитам он добавляет свой гешефт. После этого он перепродает тебя банку, чем наживается 2й раз. Ребята из Vision Mortgage (aka Glenn Schwartz), с которыми волею судеб пришлось иметь дело нас пытались откровенно надурить. Дурить в этом деле совершенно легко, потому что во взятии в долг существует такая куча нюансов, что без бутылки не разберешься, и перед тем как чтото подписываешь что-то, надо сначала прочитать, что это действительно соответствует тому "как договаривались". При этом массу удивления вызывает то, что то сначала приходится торговаться за цену дома, а потом за проценты по его выплате, что делает покупку гнезда без базовых знаний о финансовых системах и методах общения на привокзальном базаре практически невозможным. Страна собственников - ничего не поделаешь. Капитализм на.

В общем несмотря на все законы, то, что происходит про попытке купить недвижимость на таком рынке в такой стране - выглядит как развод на бабки, что неприятно. Я думаю, что если бы не попытки урегулировать взаимоотношения (что приводит к совершенно абсурдному увеличению количеству участников сделки) в рамках законодательства, дела бы заканчивались просто банальной перестрелкой.

Несмотря на довольно критический характер материала, надо признать, что жизнь стала более простой и понятной, потому что уже не надо разрываться и морочить голову вопросами "Что делать". Тот факт, что все уже сделано, и больше не надо принимать никаких судьбоносных решений, безусловно греет душу.

2005, Май